Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? 2026 Kapsamlı Rehber
Aidat hesaplaması; ortak giderlerin doğru belirlenmesi, paylaşım yönteminin seçilmesi ve adil dağıtım ile yapılır. Bu rehberde arsa payı, eşit paylaşım ve gider kalemlerini örneklerle açıklıyoruz.
Kısa cevap: Apartman aidatı; bir ay içinde oluşan tüm ortak giderlerin toplanıp, Kat Mülkiyeti Kanunu'na veya yönetim planına göre belirlenen paylaşım yöntemiyle (eşit ya da arsa payı oranında) daire sayısına bölünmesiyle hesaplanır. Toplam ortak gider ÷ paylaşım esası = daire başına aidat.
Aidat nedir ve neden ödenir?
Aidat, bir apartman veya sitedeki ortak alanların ve hizmetlerin masraflarını karşılamak için kat maliklerinden ve kiracılardan toplanan aylık katkı payıdır. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik, ortak elektrik, su ve yönetim giderleri bu kapsamdadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.
Aidat hesaplamasının adımları
1. Aylık ortak giderleri belirleyin
Önce o ay oluşacak tüm gider kalemlerini listeleyin. Tipik kalemler:
- Sabit giderler: Kapıcı/yönetici maaşı, SGK primi, asansör bakım sözleşmesi, güvenlik hizmeti.
- Değişken giderler: Ortak elektrik (asansör, merdiven, bahçe aydınlatması), ortak su, doğalgaz (varsa merkezi sistem), temizlik malzemeleri.
- Periyodik giderler: Su deposu temizliği, böcek ilaçlama, yangın tüpü dolumu, bahçe bakımı.
- Yedek akçe (demirbaş): Beklenmedik onarımlar için ayrılan birikim. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye yedek akçe toplama yetkisi verir.
2. Paylaşım yöntemini seçin
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre iki temel yöntem vardır:
- Eşit paylaşım: Yönetici/yönetim, güvenlik, temizlik gibi giderler kural olarak tüm bağımsız bölümler arasında eşit bölünür.
- Arsa payı oranında: Anataşınmazın ortak yerlerinin bakım, koruma ve onarım giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılır.
Yönetim planında farklı bir paylaşım belirlenmişse, o esas geçerlidir.
3. Hesabı yapın
Örnek: 20 daireli bir apartmanda aylık toplam ortak gider 40.000 TL ise ve giderler eşit paylaştırılıyorsa: 40.000 ÷ 20 = daire başına 2.000 TL aidat.
Arsa payı esası uygulanıyorsa, her dairenin arsa payı yüzdesi toplam gider ile çarpılır. Örneğin arsa payı %6 olan bir daire için: 40.000 × 0,06 = 2.400 TL.
Aidat hesaplarken sık yapılan hatalar
- Yedek akçe ayırmamak ve büyük onarımlarda ek aidat şoku yaşamak.
- Sabit ve değişken giderleri ayırmadan tek kalemde toplamak; bu, şeffaflığı azaltır.
- Tahsil edilemeyen aidatları hesaba katmamak; gecikmeler nakit akışını bozar.
- Gelir-gider kayıtlarını düzensiz tutmak. Şeffaf gelir-gider takibi hem güveni hem tahsilatı artırır.
Aidat takibini kolaylaştırmak
Daire sayısı arttıkça Excel ile takip hata yapmaya açık hale gelir. Aidat.site gibi bir site yönetim yazılımı; aidatları otomatik hesaplar, borç-alacak bakiyesini daire bazında tutar, ödeme hatırlatmalarını WhatsApp ve e-posta ile gönderir ve raporları tek tıkla üretir. Ücretsiz hesap oluşturup deneyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Daireyi kullanmamak (örneğin boş tutmak) aidat ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.
Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder?
Uygulamada düzenli/işletme giderleri (temizlik, ortak elektrik, kapıcı) genellikle kiracı tarafından ödenir. Büyük onarım, demirbaş ve anaparaya ilişkin giderler ise kural olarak mülk sahibine aittir. Kira sözleşmesindeki hükümler belirleyicidir.
Daire boşsa aidat öder miyim?
Evet, ortak gider yükümlülüğü daireyi kullanıp kullanmadığınıza bağlı değildir.
Aidat artışına kim karar verir?
Aidat tutarı ve bütçe, kat malikleri kurulu (genel kurul) toplantısında alınan kararla belirlenir.
